小区业主委员会依法成立后, 政府不给备案怎么办?

小区业主委员会依法成立后, 政府不给备案怎么办?

费尽周折,小区居民终于成立了自己的业主委员会(www.68220.cn)。但是,他们却在最后一步卡住了,因为区政府街道办事处物业科拒绝为业委会进行备案。物业科认为业委会跑票工作存在诱导投票、操纵投票等违法违规情形。同时,小区所在的社区居民委员会发出公告,宣告解散业委会筹备组。面对这样的困境,小区业主委员会该何去何从,如何切实维护自身合法权益呢?江苏宁创律师事务所袁爱萍律师、袁巍律师共同办理了这么一起特殊的案件。接受委托后,江苏宁创律师事务所代理业委会以行政不作为将街道办起诉至法院。日前,南京铁路运输法院对该案作出一审判决,法院判决街道办事处限期履行法定职责,该案以业委会取得胜利而告终。

【困境:业委会依法成立,物业科不给备案,居委会公告解散筹备组】

香山郡小区位于南京市浦口区江浦街道大马山路,总户数1522户。像许多新小区一样,成立业委会一直是小区居民的心愿。2018年7月27日小区业委会筹备组召开会议,表决通过业主大会管理规约以及议事规则等一系列草案,并决定于2018年9月15日和16日召开首次业主大会。2018年9月15日,小区业主大会召开。该次业主大会审议通过了管理规约、议事规则、选举首届业主委员会成员等议题。2018年10月17日,在社区居民委员会办公室,唱票统计了小区首届业主委员会成员表决结果并选举了五位业委会成员。至此,小区业委会终于成立。

2018年11月16日,香山郡业委会将业主委员会备案申请书等材料提交江浦街道办申请备案登记未果。2018年11月25日,香山郡业委会通过邮寄的方式将备案材料提交江浦街道办。江浦街道办于次日收到后未书面回复。2019年1月28日,香山郡业委会向南京铁路运输法院提起行政诉讼,请求法院判决江浦街道办履行法定职责,限期为香山郡业委会备案,出具书面备案证明。

【江浦街道办:香山郡业委会跑票工作存在诱导投票、操纵投票等违法违规情形,对票选结果不予认可】

在法院审理过程中,江浦街道办辩称,2018年4月27日香山郡小区业主大会筹备组正式成立,其根据相关规定,对小区成立业主大会进行指导、监督。之后筹备组进行了各项筹备工作,制定了首次业主大会召开方案,确定了业委会候选人,决定于2018年9月15日和16日两天召开业主大会会议。后业主大会如期召开,但因小区入住率太低,仅得一百多户业主现场投票(小区总户数1522户,业主票权总户数1145户),筹备组决定延长会议期30日,并通过短信投票形式收集选票,最终票数勉强过半。经抽样验票发现跑票工作存在明显诱导投票、操纵投票的情况。街道办认为本次选举未依法依规进行,对票选结果不予认可,香山郡业委会自始未能成立,其不予备案合法。综上,请求法院依法驳回业委会的诉讼请求。

【社区居委会:业主大会成立不成功,即时解散筹备组】

2018年11月20日小区所在的八里社区居民委员会发出公告,宣告明发香山花园成立业主大会设立不成功,解散业委会筹备组。

【法院:业委会由业主大会选举产生,无需其他主体对其成立与否进行确认;街道办不予受理业委会的备案申请没有法律依据,应履行法定职责】

南京铁路运输法院经审理后认为,根据《江苏省物业管理条例》第二十三条第一款规定:“依法成立的业主委员会,以其选举产生之日为成立日期。”《南京市住宅物业管理条例》第十八条第一款规定,业主委员会由业主大会依法选举产生。根据上述地方性法规的规定,业主委员会由业主大会选举产生,选举产生之日为成立日期,而无需其他主体对成立与否进行确认。因此,香山郡业委会已于业主大会选举产生之日成立。

《南京市住宅物业管理条例》第十二条第三款规定,业主大会成立后,筹备组自动解散。因此,在南京市浦口区江浦街道八里社区居民委员会发出公告之前,香山郡小区业主大会筹备组已经解散。而且,居民委员会既无权宣布业主大会成立成功与否,也无权解散筹备组。

街道办事处为业委会办理备案是其职责所在。香山郡业委会于2018年11月25日向江浦街道办邮寄备案申请书及相关申请材料,江浦街道办于次日收到且认可形式上申请材料齐全,则江浦街道办不予受理的理由没有法律依据。

【宁创律师:在业委会成立过程中,相关部门的不当干预现象比较普遍,不作为以及乱作为的违法情形已严重影响小区居民成立业委会的信心。】

作为物业服务领域比较专业的律师,江苏宁创律师事务所袁爱萍律师、袁巍律师对本案一审获得的结果比较欣慰。对于香山郡小区业主而言,这也是一个里程碑意义上的胜利。本案当中,街道办在收到业委会的备案申请后不依法履行职责,属于典型的不作为。八里居委会一纸公告,宣告业主大会不成立并解散业委会筹备组,属于典型的乱作为。相关职能部门的不作为以及乱作为,在一定程度上增大了广大业主成立业委会的难度。

【笔者:小区成立业委会乃大势所趋,相关职能部门应积极引导,提升服务意识,而不是一味强调行政管理。】

业委会作为业主大会的执行机构,承担着与物业公司、业主之间的沟通、协调、监督、维护等功能,对规范小区管理、维护广大业主权益具有举足轻重的作用。南京市物业管理办公室公开发布的资料显示,目前南京市已有1000多个小区成立了业委会。可见,成立小区业委会乃大势所趋。

相关职能部门应牢固树立起服务意识,积极引导小区居民依法成立业主委员会,而不是一味地强调行政干预与管理。该案业委会的胜诉,也是给相关职能部门提了个醒,依法行政应成为各级政府的基本行为准则。

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